上海土地市場(chǎng)在年末迎來(lái)新一輪集中出讓，九批次供地活動(dòng)于近日收官。本次出讓共推出9宗地塊，分布于浦東、楊浦、寶山、嘉定、奉賢、青浦等區(qū)域，總起始價(jià)達(dá)169.11億元，最終以173.33億元全部成交，推動(dòng)全年土地出讓金累計(jì)突破1400億元大關(guān)。

與前期土拍相比，本次市場(chǎng)熱度明顯回落。9宗地塊中僅2宗產(chǎn)生溢價(jià)，其余7宗均以底價(jià)成交，整體溢價(jià)率降至2.5%，創(chuàng)下2025年歷次土拍新低。市場(chǎng)分析指出，年末房企拿地節(jié)奏放緩，疊加多數(shù)地塊位于非核心區(qū)域，導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)拍意愿減弱。此前活躍的保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地等頭部央企集體缺席，僅中海地產(chǎn)與金茂地產(chǎn)參與競(jìng)拍。中海以22.77億元底價(jià)摘得楊浦濱江地塊，樓面價(jià)6.88萬(wàn)元/平方米；金茂則以37.26億元拿下寶山廟行地塊，樓面價(jià)3.70萬(wàn)元/平方米。

市場(chǎng)格局變化為民營(yíng)企業(yè)提供機(jī)遇，四家本土及區(qū)域房企成為拿地主力。其中，浦東川沙地塊競(jìng)拍最為激烈，吸引佳運(yùn)置業(yè)、象嶼地產(chǎn)&湖北聯(lián)投聯(lián)合體、陸家嘴集團(tuán)三方角逐。經(jīng)過(guò)82輪報(bào)價(jià)，佳運(yùn)置業(yè)以24.75億元總價(jià)、15.76%溢價(jià)率勝出，樓面價(jià)達(dá)29913元/平方米。這家成立于1999年的浦東本土房企，此前已開發(fā)“佳運(yùn)公寓”“仁和都市花園”等項(xiàng)目，2022年更在上海連落三子，展現(xiàn)出持續(xù)深耕的決心。

另一宗溢價(jià)地塊由浙江房企寶業(yè)集團(tuán)斬獲。在青浦練塘地塊競(jìng)拍中，寶業(yè)以17.39億元總價(jià)、5.17%溢價(jià)率擊敗象嶼地產(chǎn)&聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合體，樓面價(jià)31561元/平方米。盤古地產(chǎn)以6.24億元底價(jià)拿下嘉定新成路街道地塊，大華集團(tuán)則以11.42億元競(jìng)得寶山高境地塊。值得注意的是，除大華集團(tuán)位列2025年1-10月上海房企權(quán)益銷售金額榜第12位外，其余三家民企均未進(jìn)入TOP20榜單。

業(yè)內(nèi)人士分析，年末土地市場(chǎng)降溫反映房企投資策略調(diào)整。一方面，多數(shù)企業(yè)已完成年度拿地目標(biāo)，補(bǔ)倉(cāng)需求減弱；另一方面，郊區(qū)地塊去化壓力較大，企業(yè)拿地更為謹(jǐn)慎。盡管頭部央企缺席，但民企的積極參與顯示出市場(chǎng)分化特征，資金實(shí)力與區(qū)域深耕能力成為關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素。此次土拍結(jié)果或?qū)⒂绊懳磥?lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，核心區(qū)域與郊區(qū)項(xiàng)目的分化趨勢(shì)可能進(jìn)一步加劇。