3月3日，五礦地產(chǎn)（00230.HK）以私有化方式正式退出港交所，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)34年的上市歷程。這家背靠礦業(yè)巨頭的央企地產(chǎn)平臺(tái)，從最初的鋁材生產(chǎn)與金屬貿(mào)易起步，歷經(jīng)多次業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略重組，最終以1港元每股的價(jià)格完成謝幕。其退市不僅標(biāo)志著單家房企的資本選擇，更折射出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的轉(zhuǎn)型邏輯。

五礦地產(chǎn)的資本故事始于1991年。彼時(shí)，其上市載體東方有色以金屬貿(mào)易為主業(yè)登陸港交所。2003年，中國(guó)五礦集團(tuán)完成對(duì)東方有色的收購(gòu)，為后續(xù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型埋下伏筆。2007年，國(guó)資委將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增列為集團(tuán)主業(yè)，上市公司同步更名為五礦建設(shè)，正式切入地產(chǎn)賽道。2016年，公司進(jìn)一步更名為五礦地產(chǎn)，成為集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一上市平臺(tái)，完成了品牌與資本定位的最終錨定。

依托央企信用與集團(tuán)資源，五礦地產(chǎn)在行業(yè)上行周期實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2019年，其歸母凈利潤(rùn)達(dá)9.43億港元，毛利率穩(wěn)定在30%以上；2020年合約銷(xiāo)售額同比激增124%至193.6億元，2021年更攀升至260億元的歷史峰值。這一階段，公司不僅在華南區(qū)域?qū)崿F(xiàn)百億銷(xiāo)售額突破，還在TOD綜合體、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等創(chuàng)新領(lǐng)域多點(diǎn)布局，穩(wěn)居央企地產(chǎn)第二梯隊(duì)。

然而，高速擴(kuò)張的背后，結(jié)構(gòu)性矛盾逐漸顯現(xiàn)。2015年底，中國(guó)五礦與中冶集團(tuán)戰(zhàn)略重組后，體系內(nèi)形成五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)兩大地產(chǎn)平臺(tái)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與資源內(nèi)耗問(wèn)題日益突出。盡管行業(yè)上行期市場(chǎng)增量尚能掩蓋矛盾，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，需求收縮與利潤(rùn)收窄的雙重壓力下，重復(fù)布局與資源分散的弊端被無(wú)限放大。2022年起，公司業(yè)績(jī)急轉(zhuǎn)直下，連續(xù)三年虧損累計(jì)近60億港元，合約銷(xiāo)售額從260億元驟降至70.2億元，規(guī)模縮水超七成。

私有化公告中，五礦地產(chǎn)直言退市核心邏輯：“股本融資能力有限且已失去上市平臺(tái)優(yōu)勢(shì)?！睌?shù)據(jù)顯示，自2009年以來(lái)，公司未通過(guò)港股市場(chǎng)完成任何股權(quán)融資，公開(kāi)募資渠道實(shí)質(zhì)性關(guān)閉。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)估值及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)主管黃國(guó)鈞分析，當(dāng)前央企在境內(nèi)可獲得低成本融資，境外上市平臺(tái)的融資優(yōu)勢(shì)已大幅弱化。私有化可規(guī)避地產(chǎn)業(yè)務(wù)波動(dòng)對(duì)集團(tuán)信用的連帶影響，退市并非退出地產(chǎn)賽道，而是資本工具的重新校準(zhǔn)。

五礦地產(chǎn)的退市，實(shí)為集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合的關(guān)鍵落子。2025年10月，控股股東發(fā)起每股1港元的私有化要約，溢價(jià)超100%；2026年2月，計(jì)劃獲法院與股東大會(huì)高票通過(guò)。與此同時(shí)，集團(tuán)層面已敲定整合方案：2025年12月，中冶置業(yè)100%股權(quán)及關(guān)聯(lián)債權(quán)以312.36億元注入五礦地產(chǎn)控股，兩大核心平臺(tái)整合完成關(guān)鍵資產(chǎn)布局。然而，中冶置業(yè)2025年前7個(gè)月凈虧損254億元的財(cái)務(wù)狀況，使上市平臺(tái)身份成為整合掣肘——嚴(yán)格的信息披露、季度業(yè)績(jī)考核與中小股東制衡，將放大操作難度與時(shí)間成本。

私有化退市后，五礦地產(chǎn)將徹底擺脫資本市場(chǎng)約束，以更靈活方式承接中冶置業(yè)資產(chǎn)與債務(wù)。2025年11月，公司完成核心人事調(diào)整，戴鵬宇接任執(zhí)行董事、董事會(huì)代理主席，全面主導(dǎo)整合與扭虧工作。根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，退市后的五礦地產(chǎn)將成為集團(tuán)唯一房地產(chǎn)主業(yè)平臺(tái)，承擔(dān)整合存量資產(chǎn)、消化歷史債務(wù)、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)等核心使命。但財(cái)務(wù)層面，新平臺(tái)需同時(shí)承接兩大平臺(tái)虧損與債務(wù)；運(yùn)營(yíng)層面，組織架構(gòu)、人員團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目體系的融合，均考驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)籌能力。

黃國(guó)鈞指出，當(dāng)前房企退市呈現(xiàn)二元分化：一類(lèi)如五礦地產(chǎn)，因強(qiáng)母公司信用支撐，在主動(dòng)判斷平臺(tái)價(jià)值失效后選擇私有化；另一類(lèi)則因現(xiàn)金流斷裂被強(qiáng)制退市。上市從來(lái)不是目的，而是服務(wù)于發(fā)展的工具。當(dāng)融資紅利消退，上市光環(huán)反而成為戰(zhàn)略調(diào)整的束縛，主動(dòng)退市成為商業(yè)理性的選擇。但對(duì)于多數(shù)中小國(guó)資房企而言，上市平臺(tái)的品牌背書(shū)、融資儲(chǔ)備與規(guī)范治理價(jià)值仍存，不會(huì)盲目跟風(fēng)私有化。

隨著港交所鐘聲消散，五礦地產(chǎn)的整合大考才剛剛開(kāi)始。在房地產(chǎn)行業(yè)出清下半場(chǎng)，上市與否已非衡量企業(yè)能力的核心標(biāo)尺。當(dāng)資本市場(chǎng)紅利褪去，如何通過(guò)戰(zhàn)略調(diào)整與業(yè)務(wù)整合實(shí)現(xiàn)突圍，成為退市央企面臨的首要命題。